‘BOB博鱼’房企中场盘点：恒大、万科、碧桂园三足鼎立 中小房企出路在哪

本文摘要：随着8月31日融创的临门一报，2017年的主要房企中场业绩展出再一掉落帷幕。

随着8月31日融创的临门一报，2017年的主要房企中场业绩展出再一掉落帷幕。记者找到，即便出租汽车限贷力度及各项监管措施屡屡加码，一线城市和热点二、三线城市密集实施以出租汽车、限贷、禁售、限售为核心的削减调控措施，房企的销售额仍然广泛向好。然而高速快速增长的背后折射出行业集中度提高、规模化竞争激化毕竟不争的事实。

强者愈多强劲，寡头星海，中小型房企的出有路在何方？规模化竞争激化2016年首次踏入3000亿规模的恒大、万科和碧桂园，在增量上之后高歌猛进，合约销售额分别为2842.2亿元、2727.5亿元、2409.7亿元，追赶第四名保利地产1000多亿，牢牢地占有了合约销售金额榜的前三名，2017全年冲刺5000亿大关或许指日可待。从财务数据来看，恒大今年不执着规模取得胜利，目的优化财务结构。上半年恒大的营业收入同比快速增长114.84%至1879.8亿元，相比之下多达万科和碧桂园。此外，恒大上半年顺利引进两轮合计700亿的战略投资，并在5、6月份两个月内很快偿还1129亿可持续债，力求未来大大减少资产负债率。

万科充分发挥平稳，各项指标皆为行业领先。虽上半年的营业收入同比上升6.66%至698.1亿元，但是净利润同比下跌41.69%至100.53亿元。2016上半年合约销售额领先于恒大和万科的碧桂园，今年对于规模有自己的野心和执念，加快扩展后一跃多达恒大、万科。这也造成碧桂园面对着一个不可忽视的问题资产负债率同比增加近10个百分点至88.13%。

有意思的是，恒大、碧桂园、万科这三家房企的销售合约金额在今年上半年和去年同期差距并不大，但是恒大今年上半年的营业收入毕竟另外两家的两倍还多。同策咨询研究部总监张宏伟告诉他《国际金融报》记者，有两点因素造成了这样的结果。第一是不受合作开发比例的影响，虽然恒大在三者中的流量金额大于，但是其权益金额仅次于，使得恒大承销的营业收入更高；第二是不受承销速度的影响，三四线城市的承销速度广泛比一二线城市的承销速度要慢。中小房企存活之路数据表明，2009年到2016年，名列前五的房企市占到亲率由4.5%持续提高至12.9%，从第六到第十名，市占率由3.3%提高至5.7%，从十一到二十名房企市占到亲率由2.1%提高至5.7%。

从2010年到2016年，二十一名到五十名市占率由3.4%提高至7.7%，从2013年到2016年，名列五十一名到一百名的房企市占到亲率由2.5%提高至3.6%。瞭望台智库副主编王玉光在拒绝接受《国际金融报》记者专访时回应，行业集中度提高、吞并统合下的规模化竞争激化早于在几年前早已开始，且受到舆论注目。未来市场集中度仍然不存在一定的提高空间，却是比起发达国家，中国的这一比例仍然正处于低位。

2016年底，美国前五名和前十名，市占率分别为20%和29%，中国分别为13%和19%。此前有数据表明，中国TOP200房企总的销售额是62105亿元，根据行业对中国房地产市场体量的悲观估算年销售大约10万亿元，如此，在TOP10瓜分5万亿的背景下，如果只剩的TOP30企业又瓜分2万亿，那么中小房企需要守住的市场份额知道不多了。8月和富力合力夺下伦敦地块让中渝地产一度刷足了不存在感觉，然而这家原本凭借高端住宅抢占市场的房企，由于区域局限性不强而受到当地房价影响大，再加对未来房地产市场的预判犯规，早已将内地所有的地产项目全部出售，目前唯一的业务只只剩海外投资。和中渝置地具有某种程度疑惑的区域型房企不在少数，耕耘区域还是进占全国是放在它们面前一道棘手的选择题。

相比于中渝置地，闽系军团变得势头强大，旭辉堪称5年剑指3000亿。然而，同策咨询研究中心总监张宏伟却对闽系房企的保守泼洒了盆冷水，直言，个别闽系房企，近于有可能经常出现资金脱落风险，惧被其他房企并购股权。张宏伟向《国际金融报》记者回应，这是源自部分闽系房企更为保守地特了过于多杠杆，融资成本里民间资本占据一定比例，因此面对较小风险。

土储大战除了营业额和利润率，土地储备也是房企一条最重要的生命线。根据中房智库公布的上半年上市房企拿地榜TOP20榜单，碧桂园、恒大和万科分别名列第一、二、四，拿地面积为2133万平方米、1696万平方米、767万平方米，拿地均价分别为3882元/平方米、3154元/平方米、7797元/平方米。各大龙头房企的拿地展现出各异。碧桂园拿地均价去年上半年为1566元/平方米，同比下跌147%，拿地成本的下跌或源自其重返一线城市战略的减缓。

碧桂园一向侧重发展三四线城市，但是近两年开始布局一二线城市，今年上半年碧桂园在一线城市的拿地总数早已超过了前两年的拿地总和。万科去年上半年位列上市房企拿地金额榜首，今年上半年追加土地面积767万平方米，较去年同期上升37%，领先于碧桂园、恒大和保利。万科指出，目前土地市场较热而房价上升幅度较小，土地市场竞争仍然白热化，所以公司投资拿地会十分慎重。曾被张贴上保守扩展标签的融创今年上半年在拿地力度上小了很多，因为融创在去年10月后就暂停在公开市场拿地，目前主要通过收购等方式取得土地。

在王玉光显然，中小房企拿地难是不争的事实，买进场门票出了常态，但这不意味著没生存空间。却是中国房地产市场空间相当大，一二线和三四线具有截然不同的格局和分化，很多三四线小城市，仍然是地方诸侯起起到，天然的地域属性彰显了他们拿地和研发上的优势。纵然成绩单亮眼，不少房企也开始了未雨绸缪。

不存在变数的2017下半场，房企渐渐渗透到商业、长租公寓、产业地产、特色小镇等领域，中场哨声完结，新的战役也将要打响。

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